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  推开窗,近处是高耸的写字楼和香火旺盛的西禅寺,远处满目城市绿化的尽头是连绵起伏的丘陵。

  能饱览福州如此城市景象的一套SOHO房源,总面积约为38平方米,价格仅为86万元。在9月上旬的一个工作日,购房者挤满了该项目售楼处和样板间。

  在福州楼市,这番难得一见的火热景象只是个案,是因开发商大幅降价所取得的效果。多位福州当地的房地产业内人士向第一财经表示,目前,楼市步入了“金九银十”这个传统销售旺季,部分房企选择以价换量,试图改变冷清许久的楼市。

  “阳光城(000671)、世茂、正荣等这些头部房企的情况,福州的购房者都了解,有不少项目出现了停工,业主对交付产生担忧。”有福州当地房地产业内人士表示,这导致很多人宁可持币观望。

  福州楼市的未来,似乎仍然有赖于房企的债务危机有待化解和市场信心的重建。

  公开降价日渐普遍

  记者近日走访了位于福州市仓山区两个闽系房企的住宅项目,其通过分销渠道给出的特价房源,总价降幅均超10万。中海地产旗下一个项目的特价房源售价约1.3万元/平方米,较此前的最高均价下降超四成。另有房企则通过首付分期、补贴等多种方式降低首付门槛,给客户提供更轻松的上车机会。

  在房地产行业从业十余年、近年来深耕福州市场的胡焕大概统计了一下2022年至今福州的市场表现,单盘月均成交套数约20套。

  胡焕告诉第一财经,“现在是‘金九银十’,可以说开发商已经进入跑步的阶段了,各自动作都比较多。”事实上,今年以来,特价房、降价已成为福州楼市的常态。

  “短期来看,福建本地市场‘破局’的办法就是降价。”在地产行业工作近十年的林清表示。林清目前在一家全国性房企负责福建市场的营销,面对接下来的销售窗口期,他所在的房企也选择加入这场降价潮。

  尽管当前的事实证明,降价有效拉动了一波去化,但在胡焕看来,这些举措带来的热闹并不意味着市场的改善。他向记者表示,过去的“金九银十”,房企搞些活动,推一部分特价房,售楼部的人气就不错,而今年的中秋还没到,房企的优惠就提前一周释放,降价、提高分销点数,抢客源,说明市场还有待修复。

  胡焕预计9月的市场会好于7、8月份,但效果能有多少尚无法判断。“各家房企都在降价,还没办法评估到底能给成交带来多少提升。”

  闽系房企大本营

  据克而瑞提供的数据,福州市五区上半年成交量同比下跌46%;8月份新房网签套数1665套,亦是近两年时间首次在非春节月份跌破2000套。

  某全国性房企在闽的房企内部人士直言,福州近来出台了包括降首付、放松限购、限贷、提高公积金贷款额度等政策,但刺激效果并不明显。相较于其他城市,福州市场的形势可能更为严峻。因为不少总部位于福州的闽系房企都已爆雷,而这些房企在当地的市场份额较高,购房者普遍对这类房企的项目心存疑虑。

  福州作为闽系房企迈向全国市场的起点,亦曾经是这些企业发家的粮仓和大本营,各家在此的项目储备都很丰富。

  1996年,林腾蛟在福州创办的阳光集团进入房地产业;同年,黄其森在福州创办泰禾集团(000732);2003年,世茂首入福州,打造世茂外滩花园;同年,宝龙地产也在福州落地了商业项目。

  2004年,在福州成立一年的融信开发了首个房地产项目;2007年,莆田起家的正荣地产也进入福州;凭借“飞虎队”拿地在2017年成为行业黑马的福晟,也曾在福州楼市霸榜。还有被多位当地业内人士形容为当地人“最认的房企”的融侨,2021年全年以约178亿元的销售额成为福州五区全口径销售榜的冠军。

  扎堆的闽系房企在福州市场的竞争,塑造了当地人的购房认知。林清告诉记者,当年很多从事实业的老板转型进入房地产,激烈的市场竞争下,“没点实力还真做不出来,大部分闽系开发商的产品都不错”。

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  不过,为了规模扩张,闽系房企渐次将总部搬离福建,迁都京沪。“福州市场容量相对有限,当年若想冲出100亿的规模,要把莆田、福清、宁德等几个县市的项目全部加起来才做得到。”胡焕说,虽然福州市场有所局限,但大部分闽系依然会选择守住家门口的市场,“快没项目的时候,再新拿一两个,以保住市场份额。”

  这样的策略使得闽系房企总能在福州当地的销售榜上占据一席之地。克而瑞数据显示,在2011~2020年的十年里,福州房企累计销售额TOP10中,除了万科和保利之外,余下皆为闽系民营房企:阳光城、融信、融侨霸占榜单前三;三盛集团在大本营也凭超195亿的销售额位居第五。

  随着2014年房地产新一轮周期的开启,中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。

  于是,有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争,加之当时棚改拆迁的催动,福州的高价地在2016~2017年间层出不穷。2016年,阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块,实际楼面价高达4.5万元/平方米。

  房价也因此水涨船高。国家统计局发布的2016年8月房价数据显示,福州房价当月环比涨幅为4.3%,首次超过厦门,涨幅位居全国第五;截至该月,福州房价连涨了15个月。另据克而瑞数据,2017年福州市五城区全年商品住宅成交均价突破2万元/平方米,同比增速超20%。

  2016年9月,福州发布“限价令”,要求同一项目备案价涨幅不超过10%;11月,规定升级,要求“备案价格零增长”。此后,2017年福州的限购政策重启,五城区成交规模腰斩,同比下降51%。房价增长放缓,但仍在2020年达到2.7万元/平方米的历史高点。

  以“保交付”为重点的市场重塑

  在进入现阶段的低迷前,福州市场还曾有过一段短暂的上扬。2021年初,福州的“零门槛”落户政策落地,推动外地客群需求集中释放。“去年一整年的成交量多了100万平方米,就是落户政策放开的红利。”胡焕表示。

  也正是在这一政策背景下,2021年6月,已经陷入债务危机的恒大,依然在福州市场促销了最后一波。彼时,首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米,远低于约2.5万/平方米的备案价,成为福州市场上最早降价的楼盘之一。

  后来的统计数据显示,该项目开盘当天去化超500套。2022年6月,该项目因拖欠员工工资、相关方面不支付开发建设费用等而停工。

  如同恒大一样,其他多家闽系房企也因为高周转、高杠杆策略,相继陷入经营困境,楼盘停工问题在福州也开始变得突出。

  2021年下半年至今,包括阳光城、世茂、禹洲、宝龙、正荣、融信等在内的闽系房企接连爆出或违约或展期的消息。近来,融侨也有债券展期、高管停薪等多种消息流出。这些房企的债务违约,或多或少影响了旗下楼盘的施工进度。

  克而瑞不完全统计显示,截至2021年年末,福州尚未交付问题项目总建筑面积为89万平方米,占2021年总成交面积的21%;未交付问题项目总套数约8077套,占当年成交总套数的19%。在全国24个重点城市中,福州的未交付问题项目面积、未交付问题项目套数占比,均居于前列。

  目前,监管层对保交楼问题极为重视,近来多个部门数次发声,提及保交楼、稳民生,各地政府也予以了积极响应,探索问题解决的办法。

  据福州当地媒体报道,对于暂停施工的恒大滨江左岸,福州市房管局相关负责人在8月下旬时对外披露,项目监管账户资金充足,可覆盖项目建设,有关部门正在积极引进其他有实力的企业来出资购买这一项目中属于恒大的股份,以推动项目全面复工,并解决恒大其他项目的资金缺口问题。

  闽系房企为了守住大本营市场份额,也在努力守住口碑,积极推动保交付。

  8月中旬,阳光城福建大区召开了交付保障监督制发布会,并对外披露数据称,2022年上半年,阳光城福建大区交付项目高达17个,共计9995套住宅,按时交付率达100%。

  深耕福州的融信,在2022年上半年,也完成了8个楼盘超6000户的交付。近期,融侨全国多地项目施工竣备及交付工作正稳步推进中,覆盖福州、上海等地,将于三、四季度交付户数预计达万套。

  (应受访者要求,文中胡焕、林清为化名)

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