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近期,北京写字楼租赁需求已显著复苏。随着三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高值,加之本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声,市场正在持续稳步复苏。据证券时报记者调查,北京多个核心商圈租金水平保持稳定,业内人士对北京写字楼市场未来走势也持乐观预期。

写字楼租金水平保持稳定

多家房地产咨询机构统计信息显示,三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高。世邦魏理仕的报告指出,全市空置率连续四个季度下降,而从租金报价来看,整体租金降幅缩窄,子市场表现分化。望京租金继续上行;CBD租金止跌企稳,其中甲级租金近三年首次环比上涨;中关村(000931,股吧)租金保持平稳;其他子市场仍有不同程度的跌幅。

从三方统计来看,金融街(000402,股吧)因需求外溢空置率持续走高。在金融街某房地产经纪公司工作的陈晓(化名)告诉证券时报记者,租金价格还比较平稳。她驻场的通泰大厦距离北京证券交易所步行仅6分钟。这座大厦里面目前可选范围较多,100平方米以上的写字楼正在出租的有3间,100平方米以下的有4间,全含的价格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大厦价格与其相似。如果能够接受每天15元/平方米~17元/平方米的价格,可选择范围更广。

作为新兴商圈的代表,中关村软件园位于北京北五环外的海淀西二旗。该园新项目三季度一投入市场就接近满租。经纪人李小晨(化名)告诉记者,园区内租金价格比较平稳,几乎都是每天6.5元/平方米全包。个别楼盘比如和协科技大厦低一些,每平米5元多就能租。

教育遗留空置面积快速出租

在市场整体稳定向好的背景下,泛中关村区域受双减政策影响的教育类企业退租大增。仲量联行近期的一份报告指出,教育行业在北京市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租,其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳对证券时报记者表示,这一数据并非简单估算的市场规模,而是真实退租数据加总。这些退租面积,以头部知名的教育企业为主。

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米阳表示,教育行业此前扩张、租赁的面积大部分为教室用途,办公用途的面积相对较少,因此单店面积较大。此类面积大部分在品质较低的写字楼或产业园区,以及底商等非标准办公用的空间,因此对于全市整体市场,尤其是甲级办公楼市场影响较小。部分物业此前租户行业配比的韧性较低,教育行业占比较高,确实会在短期面临空置率提升、租金下调的压力,但不具有普遍性。在上地、中关村等IT行业需求旺盛的区域,有教育行业退租的面积在短期内已再次出租,空置被市场快速吸纳。

记者在走访中关村黄庄地区时看到,此前培训机构较为密集的写字楼中确有不少空置的,其中既有教育机构退租遗留,也有其他类型公司退租遗留。

不过,从记者了解的情况来看,空置面积填补速度较快。以银网中心为例,该大厦B座顶层和11层均曾为教育培训机构的办公场所。但8月记者走访时相关机构刚退租,如今顶层的办公楼已经入驻了另一家企业,而11层也正在装修等待迎接新的租户。这意味着从租户退租到再出租的间隔仅约三个月。

“一个季度内租出去基本相当于无缝衔接了。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天对证券时报记者表示,头部TMT企业的扩租和新成立科技互联网、芯片制造相关公司的新租需求有效消化可租面积,使得中关村区域内所有子市场空置率均保持在个位数的低位,空置率没有明显升高。

业内人士对市场走势预期乐观

今年以来,TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能,并完成多起大面积租赁交易。从近期核心商圈的主要租赁成交来看,TMT行业企业仍是领头力量,如字节跳动、百度在线、阿里巴巴分别在中央商务区和望京-酒仙桥区域新租了上万平方米的写字楼。

孙祖天对证券时报记者表示,TMT一直是北京商业地产需求的支柱行业,未来随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破,TMT所代表的数字经济和实体经济日趋融合,对传统产业的渗透和变革日益深远,其涵盖范围不断往外延伸,加上北京数字自由贸易区、北京证券交易所等有利的政策环境加持,TMT对写字楼需求有持续发展的动力。孙祖天判断,三季度后本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声,随着空置率的回落,预计有更多子市场租金将触底。

市场普遍认为,北京证券交易所落地将进一步带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构的集聚。忙碌于金融街片区的陈晓期待着,在北京证券交易所开市后,带动她所负责片区写字楼租赁需求进一步提升。

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